Como elegir el terreno para tu nuevo hogar

24/02/2021

Compartir

Como elegir el terreno para tu nuevo hogar

El aislamiento del 2020 profundizó las búsquedas en zonas con más espacio verde, abiertas y cerca de la naturaleza, y que a la vez conservan una urbanización mínima que aporte los servicios de infraestructura y esparcimiento.

Un ejemplo de estas zonas donde se incrementó la demanda de propiedades y en particular de terrenos es la Zona Norte de Gran Buenos Aires, como Escobar, Benavidez, Maschwitz.

A partir de agosto del 2020 se concentró la demanda en la compra de terrenos, mucho más que en propiedades ya construidas. En mi opinión podemos atribuirlo al bajo costo que alcanzó la construcción de casas tipo country, llegando a valores que se ubican prácticamente a mitad del precio de principios del 2020. Si bien no sabemos cuánto durará esta ventana de oportunidad, podemos inferir que incentivó la demanda de terrenos, a la vez que explica el porqué del aumento del precio del m2 de terreno mientras que el m2 de viviendas terminadas bajó.

Ahora bien, para sacar el mayor provecho en la inversión, es importante asesorarnos sobre las características que hacen a su valor y que nos darán la mayor posibilidad de reventa a futuro, considerando además que el valor final de la vivienda también se verá afectado por estas características del terreno. Como siempre le digo a mis clientes, busquen el mejor terreno, porque el costo de construir es el mismo para todos, pero el valor de reventa va a ser superior para las construcciones sobre los mejores terrenos.

¿Qué considerar al elegir el terreno donde construiremos nuestro hogar?

Si bien hay muchas características a considerar, podemos mencionar a título de resumen las siguientes que consideraremos en el artículo:

  • Valor potencial de reventa
  • Superficie y formato
  • Tipo de barrio
  • Orientación
  • Servicios e Infraestructura
  • Mejoras

Valor potencial de reventa

Le dedico las primeras líneas a esta variable porque es a la que menos importancia se le da, y es para mí la una de las que más deberíamos considerar, incluso además del potencial valor futuro del lote, también es muy importante considerar el valor potencial de la vivienda que construiremos en el.

Un ahorro en un lote más económico puede significar una reducción del mercado potencial comprador para la vivienda terminada, y la consiguiente reducción del precio, que por lo general será superior (en pérdida) a lo que nos ahorramos por el lote más económico.

Hay varios temas a considerar para poder estimar el valor futuro, como lo son cada una de las características que veremos a continuación, y sin olvidarnos de la zona y del mercado potencial. Nuevamente un corredor matriculado de tu confianza es quien mejor te puede orientar en este punto.

Superficie y formato

Lo primero que debemos saber es que la relación entre precio y superficie no es lineal, ya que también importa cómo está distribuida esa superficie, ya que en una tasación los lotes se dividen en secciones de distinto valor según su forma geométrica.

La forma del lote es fundamental por su relación directa con el diseño de la vivienda. En este aspecto los lotes de mayor valor son aquellos de forma regular (cuadrada o rectangular) con la mayor dimensión del frente respecto del fondo.

En muchos casos se ofrecen los lotes en cul de sac a mayor valor por ser más tranquilos y privados, sin embargo, estos suelen tener una forma trapezoidal, que dificulta por ejemplo el diseño de la cochera, como ventaja tienen una mayor proporción de lote libre al fondo.

Barrio abierto o cerrado?

Respecto al tipo de barrio solo podemos decir que es cuestión de gustos y no hay una opción mejor a la otra. Las distintas opciones son:

Barrio cerrado: por lo general se prioriza la seguridad y un entorno con reglas de convivencia pactadas en los reglamentos. Es importante considerar:

  • Posibilidad de escriturar. En caso de que no se pueda, consultar como se garantizan las cesiones (por lo general un boleto firmado en escribanía).
  • Pedir los reglamentos de convivencia y de construcción, para saber cual es el mínimo de superficie que se permite construir y que tipo de construcción aceptan en el barrio.

Barrio Abierto: nos referimos a los terrenos donde el propietario es dueño del 100 % de su lote, y accede al mismo por calles públicas. Los que buscan esta opción, priorizan la libertad de elegir qué y cómo construir sin reglamentos que los aten más que las propias normas municipales del partido.

Barrio semi cerrado: Esta figura, que algunos colegas consideran una ficción, se refiere a loteos de extensiones que correspondían a una única partida y luego se subdividen, creando calles internas y donde cada propietario es dueño del 100% de su lote. Es una opción que buscan aquellos que prefieren pagar bajas expensas, pero compartir los gastos de seguridad y mantenimiento con sus vecinos con reglamentos que son acuerdos entre partes más flexibles que los de los barrios cerrados.

Orientación

Este es un aspecto que muchos empezaron a considerar muy importante a la hora de comprar. Ya hay muchos que consultan por una orientación en particular.

Es importante cuando consultamos, definir el punto de referencia, es decir si nos referimos mirando hacia el frente o hacia el fondo. Para el caso de los terrenos la mayoría se refiere a la dirección a la que mira el fondo, es decir el punto cardinal que vemos parados en el frente y mirando hacia el fondo del lote.

Tomando esa referencia y acordando además que es solo cuestión de gustos, la orientación más buscada por la posibilidad de ofrecer sol durante todo el día en la zona de esparcimiento es la orientación Noroeste. Esta orientación además si se piensa bien la distribución de los ambientes es la que permite los ambientes más frescos en verano y cálidos en invierno.

Si bien acá no hay una ley es cuestión de gustos, si es cierto que el valor de reventa de una construcción bien realizada con el asesoramiento del arquitecto y en esta orientación tendrá más mercado que la demande que las otras orientaciones.

Ubicación

En el caso de un barrio abierto debemos considerar el estado de los lotes vecinos, y si por ejemplo se encuentra en esquina o sobre una sola calle. Siendo estos últimos mejor valorados.

En el caso de los barrios cerrados, hay otras variables que se suman al considerar la ubicación, las más importantes:

  • Cercanía a la entrada, club house, y áreas comunes de esparcimiento.
  • Vista o fondo a laguna o espejo de agua
  • Perimetral o interno

Siendo los mejor valorados los que tienen fondo a un espejo de agua o laguna y los centrales, y los menos valorados los perimetrales, sobre todo a calles externas al barrio y los que no tienen vista a espejos de agua.

Servicios

Son importantes para el ahorro a futuro y la valorización de reventa. Si es en barrio cerrado, incluso es más importante consultarlo, para saber si el barrio dispone de los servicios de agua, cloacas, y gas.

Contar con agua corriente o de pozo hace un diferencial de valor. Así mismo debemos consultar a que distancia pasa la red de gas, porque eso impactará en el costo de colocación del medidor.

Infraestructura urbana

En este aspecto, la cercanía a centros de gastronomía, salud y entretenimiento también aumenta el valor. La preferencia de la demanda es tener un acceso rápido a los centros comerciales y de salud, pero lo suficientemente alejado como para lograr un entorno apacible.

Mejoras

Las mejoras de que disponga el terreno también deben ser consideradas en la ecuación de precio.

Así es que un lote a desmalezar tendrá un valor menor que otro igual parquizado. También debemos observar cómo se implementó el cercado del perímetro, si es cerco olímpico tendrá un valor diferente a un alambrado común, o a no tener división en absoluto. Mismo si esta división ya cuenta con ligustros o no.

Arbolado

Los árboles plantados en función de su edad y ubicación, puede modificar considerablemente el valor del terreno. Árboles añosos estratégicamente ubicados en el perímetro y que aporten lugares de sombra a la vez que reservan espacios de sol para el área de piscina, aumentan el valor del terreno. Sobre todo, debemos considerar que si los árboles no están se necesitan años para lograrlos.


Hasta acá establecimos algunas consideraciones básicas a la hora de comprar un terreno, se puede profundizar mucho sobre cada tema, por eso es importante contar con el asesoramiento de profesionales matriculados que conozcan la zona.

Por Marcelo Tranchida
Martillero y Corredor Publico C.M.Z.C 518